Innovation et immobilier : 3 clés disruptives pour repenser son modèle

Alors que l’immobilier s’est rarement aussi bien porté en France, cette période faste devrait être un bon moment pour remettre en perspective les évolutions incontournables et profondes qui vont s’accélérer dans les prochaines années.

Premier constat, l’immobilier est à la conjonction de défis sociétaux et environnementaux que peu de secteurs connaissent : changement climatique, déchets, biodiversité, mobilité et ville durable, nouvelles formes de travail, stress et bien être (professionnels et personnels), alimentation (cf agriculture urbaine) …

Il existe par ailleurs de vraies évolutions techniques grâce notamment à la modélisation numérique permettant aussi bien le développement de bâtiments en bois de grande hauteur que l’optimisation de la mobilité dans un éco quartier ou par de vraies innovations plus futuristes comme l’éclairage des façades grâce à la bioluminescence, comme le propose la société Glowee.

Enfin, la révolution digitale, portée par l’arrivée de nombreuses start-ups, a également commencé à bousculer le marché, que ce soit par la conception collaborative de logement (HABX), la colocation clés en main (chez nestor), la recherche intelligente d’appartement (mister isidor) ou encore la location d’espaces de bureau chez les particuliers (officeriders) et le bien-être au travail (workwell).

Mais il semble que les grands acteurs de l’immobilier n’aient pas encore été jusqu’au bout de la logique en faisant de l’usage ou plutôt des usages la clé d’entrée et la clé de voûte de leur modèle, en lien avec les enjeux décrits précédemment. Cette évolution majeure devrait ainsi aboutir à une remise en cause de l’organisation actuelle centrée autour du maître d’ouvrage autrement dit le commanditaire et souvent le gestionnaire des bâtiments.

« Mettre le bâtiment au service des services »

Concrètement, quelle posture et quelle organisation mettre en œuvre pour en arriver là ?

En développant une approche holistique, innovante et agile basée sur 3 approches :

1/ Une approche multifonctionnelle (servicielle) et circulaire des bâtiments.

Cela passe d’une part par un travail de focalisation sur la multi fonctionnalité des bâtiments et le développement d’une vraie économie servicielle autour de ces infrastructures. Si l’on prend l’exemple d’un restaurant d’entreprise, sa conception en accessibilité depuis l’extérieur permet de lui donner une multitude de fonctions aujourd’hui inexploitées : café emploi le matin, philo le soir, salle de spectacles, cours de cuisine et de nutrition, espace local de débat, … (qui pourrait se combiner avec une mutabilité programmée du bâtiment démultipliant ses usages potentiels sur le long terme !). Pour paraphraser l’économiste Christian Du Tertre, il s’agit donc bien ici de « mettre le bâtiment au service des services » et d’aboutir au passage de la vente de bâtiments à une vente de la performance d’usages de ces bâtiments dans le temps dont les promoteurs pourraient rester propriétaires.

Dans ce cas de figure et pour aller jusqu’au bout de la logique, il faudrait rajouter un lien avec une approche circulaire permettant d’accroître l’optimisation du bâtiment :

• Pendant son fonctionnement, par une valorisation et une réutilisation des surplus ou coproduits de l’infrastructure, à commencer par l’énergie, l’eau et les déchets.

• A plus long terme et grâce à une conception de type BAMB (Building As a Material Bank), par la création d’une infrastructure facilement déconstructible devenant de fait un nouvel actif pour ce bâtiment-banque de matériaux du futur…

2/ Une approche collaborative et inclusive.

Cette seconde approche est fondée sur l’interaction multi acteurs. Dans le logement, elle peut prendre par exemple la forme d’un service d’auto partage assorti d’une garantie de disponibilité permettant de supprimer totalement la deuxième voiture du foyer. Elle nécessite cependant une grande confiance entre les utilisateurs du service et une plateforme technologique simple et fluide avec un réel management de communauté pour entretenir la désirabilité du service. Ce même exemple se décline très bien dans un bâtiment tertiaire ou même industriels avec un système d’auto partage combiner à une offre de service pour les riverains optimisant les places de parking 24h/24 et 7 jours sur 7. La dimension inclusive peut s’ajouter lorsque cette vision collaborative se double d’une approche d’accessibilité tant physique qu’économique. C’est par exemple le cas lorsque Carnot Computing a proposé à des bailleurs sociaux d’installer des systèmes de chauffage « gratuits » utilisant la chaleur auparavant perdue d’un data center dispatché dans chaque appartement d’un immeuble (sous forme de radiateur). Il en serait de même dans notre bâtiment multifonctionnel si notre restaurant d’entreprise pouvait servir de point focal pour dynamiser l’emploi dans le quartier ou si les installations de cuisine servaient à préparer un diner quotidien à des SDF.

3/ Une approche économique et financière multi génératrice de flux.

Cette dernière approche peut là encore s’appréhender à toutes les étapes de la vie d’un projet : avec par exemple le double financement d’un bâtiment à mutabilité programmée (la seconde vie du bâtiment pouvant être commercialisée et financée à court terme contre une décote et un système assurantiel suffisamment rassurant pour le futur propriétaire), un bouquet serviciel de type abonnement assorti d’une ou de plusieurs performance d’usage(s) autour de la multifonctionnalité des infrastructures décrites plus haut, la revente de surplus de déchets, d’eau ou d’énergie ; à plus long terme la déconstruction et la revente des matériaux dont le prix au vu des pénuries annoncées ne pourra qu’augmenter.

« Du maître d’ouvrage à l’intégrateur d’usages »

Cette transformation nécessite donc bien de passer d’un fonctionnement linéaire maître d’œuvre, maître d’ouvrage, sous-traitants à une vision systémique autour d’un intégrateur d’usage(s) chargé d’animer la conception et l’utilisation multifonctionnelle, circulaire, collaborative voire inclusive du bâtiment avec l’ensemble des acteurs concernés.

Cette approche nécessite clairement une posture d’ouverture et de gestion de la complexité intrinsèque à son caractère systémique. En ce sens, elle pousse tous les acteurs de ce qui devient un véritable écosystème de partenaires à développer des nouvelles formes de coopération pour délivrer cette performance fonctionnelle, collaborative, circulaire et inclusive.

Sa mise en œuvre aurait pourtant un double intérêt :

• Démontrer la capacité du secteur à concevoir des solutions qui répondent aux nouvelles attentes de leurs clients, qu’ils soient particuliers ou professionnels tout en créant de nouvelles dynamiques de profitabilité à court ou long terme.

• Donner des perspectives inspirantes de développement aux grands acteurs de l’immobilier pour ouvrir de nouveaux marchés que ce soit dans la gestion globale des collaborateurs (par exemple dans une garantie de performance d’usage en lien avec l’efficacité, la productivité, la sérénité et/ou la créativité), dans des services écosystémique (à quand une conciergerie d’écoquartier ?) … ou dans des activités plus éloignées (pour l’instant) comme la gestion de flottes de véhicules autonomes : les professionnels de l’immobilier ne sont-ils pas autant voire plus légitimes que les constructeurs de voitures à aménager et exploiter un véhicule autonome ?